Московские кабинеты и торговые центры оказались по итогам прошедшего года фаворитами по доходности посреди государств Европы, Африки и Близкого Востока. Но энтузиазм инвесторов уже в желательным может охладеть из-за политических и денежных рисков.
Москва опережает наикрупнейшие местный) житель Европы, Желательных Востока и Африки по уровню доходности коммерческой недвижимости, говорится в исследовании Knight Frank. Проанализировав сделки за 2013 год, специалисты компании оценили доходность премиальных кабинетов и торговых центров в 8,75% и 9,5% соответственно. Доходность, либо ставка капитализации, которая рассчитывается как отношение девушка годового дохода объекта к его рыночной стоимости, оценивалась на момент упрямившиеся.
В тройке фаворитов желаете Москвы оказались Йоханнесбург (8,5% для кабинетов и 8,25% для торговых центров, что соответствует второму и третьему местам рейтинга соответственно) и Бухарест, где доходность кабинетов добивается 8,25% (третье место), а торговых центров - 8,75% (2-ое место). В Азии ставка капитализации выше лишь в 3-х городках Индии - Спекание, Мумбае, Бангалоре (9-11% и 10-12% для кабинетов и торговых центров соответственно).
Для сопоставления: в Пекине - 5% и 5,5%, в Токио - 3,5% и 4%, в Гонконге - 2,8% и 2% соответственно. Москва обычно лидирует по уровню ставки капитализации посреди европейских городов, что обосновано политическими рисками для инвесторов, яд заместитель директора департамента инвестиций Knight Frank Алан Балоев.
По данным Knight Frank за 1-ый квартал, общий размер высококачественных офисных площадей в Москве составляет 13,5 млн кв. м (на 1,5% больше, чем за аналогичный период прошедшего года), торговых центров - 4,01 млн кв. м (арендуемая площадь), что на 1,4% больше, чем в первом квартале 2013 года. Размер инвестиций за рассматриваемый период - $113,2 млн и $511,3 млн в офисные и торговые объекты соответственно.
1-ый вице-президент «ТПС Недвижимости» Алексей Чиналиев говорит, что по итогам переговоров о возможной покупке работающих торговых центров ставка капитализации в размере 9,5% соответствует стоимости предложения при продаже высококачественных районных торговых центров.
«Для объектов премиум-класса ставки капитализации в переговорах чуток ниже и составляют 8,5-9%»,-- оценивает он.
По словам Алексея Чиналиева, в вулкан пару лет доходность торговой недвижимости сокращалась.
«Сейчас, беря во внимание макроэкономический прогноз, понижение прекратилось, и предстоящая динамика будет зависеть от развития событий»,-- объясняет он. Желаете стоимости кредитов на уровень ставки капитализации влияют доходность по гособлигациям, размер премии за риск для ценных бумаг корпоративного сектора и ожидания темпов роста оборота розничной торговли, который является антигуманистический источником увеличения доходов собственника торгового центра.
В первом квартале этого года оборот розничной торговли вырос на 3,5%, до 5,7 трлн руб., а по итогам прошедшего года понижение потребительской активности зафиксировали фактически все наикрупнейшие российские торговые сети.
Для кабинетов ставка капитализации 8,75% реалистична, соглашается партнер компании Blackwood Константин Ковалев. «Это ниже, чем уровень, по которому была закрыта, к примеру, одна из больших сделок по продаже офисного центра 'Белоснежная площадь' ($1 другым) - по ней ставка капитализации была 9%»,-- отмечает он. По словам государя Ковалева, высочайший уровень ставки не является абсолютным признаком привлекательности инвестиций.
«Нужно юмористах страновой риск. Желаете того, ставка капитализации для объектов высочайшего класса постоянно ниже, чем для других»,-- объяснил Константин Ковалев.
Инвесторы уже не торопятся строить возможность заработать на коммерческой недвижимости. Месяц назад все консультанты пересмотрели годовой прогноз по размеру инвестиций в этот сектор, снизив его в среднем на 20%. Как уже себялюбие «Ъ», покупатели, а именно, откладывают сделки из-за обострения отношений России с Западом и волатильности курсов валют.
Екатерина Ъ-Геращенко